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关于鼓励社会力量参与市城区棚户区改造
 



常德市人民政府办公室文件

 

常政办发〔2014〕15号

                       

               

常德市人民政府办公室

关于鼓励社会力量参与市城区棚户区改造

有关事项的通知 



武陵区、鼎城区人民政府,常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区管委会,市直和中央、省驻常有关单位:

  为加快推进新型城镇化,根据国家住房城乡建设部等七部门《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(建保〔201291号)和《常德市人民政府关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》(常政发〔20113号)有关规定,现就鼓励社会力量参与市城区棚户区改造有关事项通知如下:

  一、适用范围

  本通知所称社会力量是指除市政府已明确的专业国有棚改公司(市天源住房建设有限公司、市经泽建设开发有限公司和市经致远土地整理开发有限公司)之外的其他各类所有制性质的房地产投资和开发企业。

  二、参与类型

  (一)参与整体搬迁型棚户区改造项目

  国有土地上或“城中村”中房屋结构简易、建筑密度较大、房屋建成年限较长、使用功能不全、基础设施简陋、安全隐患突出的集中成片棚户区,需要整体拆除重建的棚户区改造项目。

  (二)参与自筹共建型棚户区改造项目  

  1.在符合规划的前提下,居民有意愿采取自筹共建方式实施改造的其他零星小片棚户区,经当地区政府(管委会)组织可采取自筹共建方式进行改造。但单独实施机关事业单位院落(含办公区和宿舍区)翻新或改造不适用棚户区改造政策。

  2.对市江北老城区(东至三闾路、南至沅安路、西至长庚路、北至穿紫河范围内)的老旧工业企业,经企业申请,且符合城市发展规划,符合市江北城区工业企业“退二进三”有关要求的,可将企业的破旧厂区和宿舍区纳入棚户区改造范围,采取自筹共建型方式进行改造。已享受“退二进三”优惠政策的项目,不再享受棚户区改造优惠政策。

  三、项目确认

  (一)属于2010年和2014年市政府批准的市江北城区城市棚户区改造规划范围内的棚户区改造项目

  属市江北城区的棚户区改造项目,由区政府(管委会)于每年第三季度提出下一年度的棚户区改造项目计划报市棚改办,市棚改办组织市规划局、市住建局、市国土资源局、市财政局等部门及区政府或管委会共同论证后,报市政府批准并列入下一年度棚户区改造计划,由市棚改办下达《棚户区改造项目确认书》。

属鼎城区、常德经开区的棚户区改造项目,比照上述程序,由鼎城区政府、常德经开区管委会研究论证后,报市政府批准并列入下一年度棚户区改造计划,再由鼎城区政府、常德经开区管委会分别下达《棚户区改造项目确认书》。

  (二)属于自筹共建型的棚户区改造项目

  市江北老城区工业企业由产权人向市棚改办提出申请,零星的小片棚户区由产权人联名向属地区政府或管委会提出申请。属地区政府或管委会接受申请后,向市棚改办提出建议,由市棚改办组织市规划局、市住建局、市国土资源局、市财政局等市直部门及属地区政府或管委会共同论证后,报市政府批准并列入棚户区改造计划,再由市棚改办下达《棚户区改造项目确认书》。自筹共建项目应尽可能将周边破旧建筑区域纳入项目整体规划建设。  

鼎城区和常德经开区比照此程序确认。

  (三)其他情况

  市江北城区范围内,根据有关单位、群众反映,由市棚改办组织市规划局、市住建局、市国土资源局、市财政局等部门及属地区政府或管委会共同论证后,报市政府批准并列入棚户区改造计划,再由市棚改办下达《棚户区改造项目确认书》。

鼎城区、常德经开区范围内,有关单位、群众有反映的,比照上述程序,由鼎城区政府、常德经开区管委会研究论证后,报市政府批准并列入棚户区改造计划,再由鼎城区政府、常德经开区管委会分别下达《棚户区改造项目确认书》。

  四、参与条件和程序

  (一)参与条件

  1.资质要求。参与棚户区改造的企业须具有与拟改造的棚户区改造项目建设规模相符合的房地产开发企业资质等级证书。

  2.实力要求。参与整体搬迁型棚户区改造的企业须具有银信部门开具的与拟改造的棚户区改造项目分期建设规模相符合的资信证明,并将土地和房屋征收(拆迁)补偿所需概算资金的50%缴存在区棚改办指定的账户,并在征收或拆迁补偿协议签订前将所需资金汇入区棚改办账户。该资金管理由区棚改办根据项目征收(拆迁)进度分期解控用于棚户区改造征收或拆迁工作,具体管理办法由区政府(管委会)制订。改造所需概算资金由区棚改办测算确定。

  3.信誉要求。参与棚户区改造的企业须信誉良好,无逾期欠缴土地出让价款、税款和报建规费等不良信誉、无违规建设和违规经营等不良行为记录、无房产开发遗留问题。有关证明文件由市财政局、市国土资源局、市住建局、市房管局及税务部门提供。属市江北城区的,向市棚改办提供;属鼎城区、常德经开区的,分别向鼎城区、常德经开区棚改办提供。

  (二)参与程序

  1.市江北城区棚户区改造项目按如下程序办理:

  (1)整体搬迁型棚户区改造项目。对于拟引入社会力量参与的棚户区改造项目,由市棚改办牵头,市规划局、市国土资源局、市财政局、市住建局、市房管局和属地区政府或管委会共同拟定规划经济指标和改造建设要求,有条件的应尽量制定改造方案,报市政府批准后,面向社会公开遴选,确定参与单位。遴选工作除重大棚户区改造项目由市棚改办组织外,其他棚户区改造项目均由属地区政府或管委会组织。改造规划建设方案的编制费用、项目入户调查等项目前期工作经费及遴选工作经费,由市财政局按照有关规定审核后从棚改专项补助资金中支付。遴选具体操作办法由市棚改办另行制定。

  2)自筹共建型棚户区改造项目。由自筹共建申请单位根据项目具体情况自行选择房地产开发企业,市棚改办和属地棚改工作机构共同审查,报市政府确定。

  (3)凡经审核同意参加棚户区改造的企业(以下简称准入企业),由市棚改办下达《企业参与市江北城区棚户区改造工作意见书》,以此证明该企业获得棚户区改造准入资格,并抄送市直有关部门和相关工作单位。社会力量参与棚户区改造工作后,要服从属地区政府或管委会的工作调度,服从市棚改办的督导协调和市直相关部门的管理,快速推进棚改工作。

  2.鼎城区和常德经开区的棚户区改造项目比照市江北城区的上述规定,自行设定参与程序。

  五、优惠政策

  (一)土地供应

  1.供地方式。对于棚户区改造项目安置房用地,可以实行划拨供地;其他须采取以招标、拍卖、挂牌出让方式供地。待形成净地后,所有准入企业均可参与土地招拍挂,取得土地使用权。对原参与棚户区改造项目前期工作的企业在土地出让拍卖活动中,未取得土地使用权的,根据企业前期工作资金的实际占用量和占用时间,按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算资金占用利息,由财政部门(市江北城区范围内由市财政局)组织审核后作为补偿给付前期工作投入的企业,所需资金从该项目土地出让收入中列支,将此列入土地成本,但计息期最长不得超过2年。

  2.市政基础设施用地。在棚户区改造项目范围周边,市政基础设施用地不纳入土地使用权出让范围。

  (二)土地出让净收益。实际拆迁合法总建筑面积占项目开发重建计容总建筑面积的比例(以下统称拆建比)50%以上(含50%)的,其土地出让净收益(成交总价扣除土地成本、专项资金,且应按规定扣除行政事业单位公产部分分摊的土地出让收益)全额返投用于该项目的开发建设;拆建比低于50%的,每低于1个百分点(按四舍五入取整)则在返投时扣减5%的土地出让净收益,直到扣完为止。项目开发重建计容面积按实际出让土地面积及容积率计算确定。

  (三)出让土地成本核算。对已确定为棚户区改造项目的,由属地征收工作机构委托房地产评估机构对项目范围内的土地、地面建(构)筑物、装饰装修和停产停业及搬迁补偿等内容进行现状市值评估,房屋征收初评报告经技术复核工作机构技术复核后,评估结果列入土地成本。属于集体土地的,按照集体土地征用拆迁补偿政策计算审核,列入土地成本。

  (四)棚改补助资金

  市江北城区的棚户区改造项目,根据项目现有建筑密度、改造建设容积率、拆建比及政府有关配建要求等不同情况,市财政给予一定的资金补助。对经测算收不抵支问题突出的项目,市政府视情况给予特别政策支持。对项目的具体补助和特别支持政策,由市棚改办牵头,市财政、规划、国土和房管部门及项目所在地区政府(管委会)参加,进行测算分析,提出意见,报市政府批准后施行。

  鼎城区和常德经开区的棚户区改造项目,其补助办法自行按有关政策确定。

  (五)项目报建规费

  社会力量改造建设中享受报建规费优惠。其享受优惠政策的建筑面积为棚户区改造项目范围地块上实际征收补偿拆迁合法总建筑面积的2倍,报建规费优惠标准按照保障性住房建设项目相关优惠政策执行。

  (六)融资政策

  各银行业金融机构应按照风险可控、商业可持续原则,创新金融产品,改善金融服务,积极支持棚户区改造,向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。

  (七)税收

  棚户区改造有关税收问题按照国家税收政策执行。市区税务部门应加强对棚户区改造税收政策的宣传并认真贯彻落实。

  (八)报建流程

  社会力量参与的棚户区改造项目报建,各相关部门按现有棚户区改造项目报建的优惠政策规定,视同市本级国有棚改公司,建立绿色通道,特事特办,缩短审批时间,提高工作效率。

  六、其他问题

  (一)本通知所涉及棚户区改造项目范围内现有各类建筑面积和户数由属地国土部门或房屋征收部门界定确认,拟新建建筑物总量由规划部门界定确认,财政部门根据棚改办汇总的审查意见审核拨付补助资金和返还土地出让收益。

  (二)企业参与棚户区改造项目所发生的一切征收补偿费用,应按程序经属地棚改工作机构报技术复核工作机构审核确认;未经审核确认的,国土部门不得将其列入土地成本。

  (三)棚户区改造项目实施过程中,如被征收对象中涉及市直行政事业单位土地、房屋等国有资产,则须在土地挂牌出让前,由国土部门区分国有公产、个人私产部分分摊的土地面积。土地出让成交后,国有公产部分分摊土地出让收益应全额上缴财政,不得返投用于棚户区改造项目;房屋等其他国有公产须严格按国有资产管理有关规定处置。

  (四)本通知自发布之日起施行。发布之日前出让成交(以土地出让成交日期为准)的项目,仍按市政府原已明确的优惠政策执行。

  

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